'철근누락' 부실 공사 덕에 뜨고 있는 후분양 아파트

안녕하세요.단단상회 단단 입니다.

 

선분양,후분양 오늘은 근래 후분양이 인기라고 합니다.

'철근 누락' 등 부신 공사 논란이 계속 이어지자 수요자 및 공급자 모두 '후분양제'를 선택하고 체택하고 있습니다.

그럼 후분양은 어떤 것일까요? 선분양과 비교 해보며 장단점 위주로 한번 알아 보겠습니다.

 

선분양
1970년대 말에서 1980년대 초 본격화.정부로서는 인구가 서울로 집중되며 단기간에 많은 주택 공급이 필요한 상황에서 채택한 제도.건설사 입장에서도 용지매입 비용만 있으면 주택구입자들이 낸 계약금과 중도금으로 현금흐름을 만들어낼 수 있기 때문에 매력적인 사업방식으로 소비자 입장에서는 아파트 건설 기간이 통상 2~3년 소요되므로 초기 계약 당시와 잔금을 치르는 입주 시점에 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 자산증식의 수단으로도 활용할 수 있습니다. 정부와 기업, 소비자 모두의 이해관계가 맞아떨어져 지난 수십년간 선분양제가 아파트 분양시장의 지배적인 제도로 기능한 이유입니다.

[출처] 아파트 부실 시공 논란에 주목받는 후분양, 왜 안될까|작성자 대신증권

 

후분양
국토교통부의 전신인 건설교통부는 2004년 아파트 후분양 활성화 방안을 제시한 바 있다. 2012년까지 단계적으로 추진하는 방안이었는데, 당시 분양할 수 있는 건축공정은 40%와 60%, 80%로 설정했다. 일반적으로 거론되는 후분양제는 건축공정률 80% 시점에 분양하는 것을 말한다. 최근들어 정부는 LH나 SH, 경기도시공사 등 자금조달 능력이 충분한 공공기관을 통한 공공분양에 후분양제도를 우선 도입하고 있습니다. 다만, 국내 아파트 분양시장의 주요 공급자가 민간이라는 점은 한계로 볼 수 있겠습니다. 건축공정률 80%는 준공 시점을 기준으로 대략 3~4개월 전입니다. 건설사 입장에서는 이 때까지 자체 비용을 조달해 사업을 추진해야 하고 소비자 입장에서는 선분양제에서 계약금, 중도금, 잔금으로 약 2년여에 걸쳐 나눠내던 돈을 3~4개월 만에 치러야 합니다. 그만큼 분양가가 높아질 수밖에 없고, 시세차익에 대한 기대도 상대적으로 줄어들 가능성이 큽니다. 건설사 입장에서는 사업성이 악화하고 수요는 줄어들 가능성이 크다는 얘기입니다. 때문에 전체적인 주택공급이 줄어들고 공급 감소로 주택가격이 오히려 높아질 수 있다는 것이 후분양제 비판의 주된 논리입니다.

[출처] 아파트 부실 시공 논란에 주목받는 후분양, 왜 안될까|작성자 대신증권

 

 

 

후분양 예정된 단지

추가로 서울에서는 하반기 청약 시장에서 가장 뜨거운 단지 중 하나인 ‘래미안원펜타스’가 10월 후분양으로 나올 예정.

신반포15차를 재건축한 이 단지는 총 641가구 중 292가구를 일반분양

지하철 9호선 신반포역이 도보권이고 한강이 가깝다는 장점이 있습니다.

 

후분양의 장점

건설 중이나 완공 후 계약 체결로 입주가 즉시 또는 1년 이내에 가능
수분양자가 일조량과 조망권, 주변 편의시설 및 학군 등의 충분한 확인 후 계약 가능
공사 중단,부실공사 등으로 인한 문제가 발생할 가능성이 적다.

 

후분양이 늘어나는 이유는 근래 부실공사 등의 이슈로 인한 수요자 공급자 모두 후분양을 선호 하는 것이 가장 큰 이유

입니다.후분양은 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이 필요 없어 고분양가 심사를 피할 수 있고,분양가 상한제 적용을 받더라도 분양 가격 산정에 반영되는 택지비나 공사비 등이 지속적으로 올라 선분양보다 높은 분양가를 책정할 수 있어 건설사나 시행사 입장에서는 또 다른 이점이 될 수 있습니다.

후분양은 아파트 공사 진행률이 60% 넘는 시점에서 분양을 진행하는 만큼 부실시공 우려가 적고 이와 관련한 분쟁을 줄일 수 있오 수요자들은 분양 전 ‘하자 여부’를 눈으로 확인할 수 있어 부실공사의 불안을 해소할 수 있습니다.

 

후분양의 단점
분양권 전매를 통한 프리미엄을 얻기 어렵습니다.
대금 마련의 유예기간이 비교적 짧아 자금마련 부담이 크다.
금융비용으로 인해 공급가가 상승할 가능성이 있다.

후분양 제도가 아파트가 부실공사의 부분을 완전히 해소 할 수는 없습니다. 공정의 60% 이상이라고는 하나 눈에 보이는 부분 외 확인 되는 부분은 견본 주택 말고는 없으니 말이죠.그리고 보통 하자라고 불리는 대부분의 마감공사는 공정의 거의 막바지에 진행 되다 보니 확인이 어려운것은 어쩔 수 없습니다.

그래도 현 시점에서 수요자,공급자 양쪽에 장점으로 부각되는 부분이 많으니 당분간은 후분양이 대세 일 것 같습니다.