셀다운(Sell Down)이 뭔데? 부동산 금융에 비상이?

안녕하세요.단단상회 단단 입니다.

 

셀다운(Sell down)은 본인이 소유하고 있는 채권을 증권화해 트렌치 상품으로 다른 금융기관에 다시 매각하는 것을 의미한다.
이는 대출 회전율을 높여서 수익을 극대화하기 위해 진행되는 리파인낸싱의 한 종류
증권사들이 우선 자기자본과 대출 등으로 대체자산을 매입한 뒤 연기금, 보험사 등 기관에 재판매하는 방식이며, 실패하면 해당 투자 자산을 떠안아야 하고, 이 경우 유동성 리스크가 높아집니다

대체투자업계에 따르면, 셀다운은 크게 두 가지 행태를 보입니다.

첫째, 자체 북(Book·자금운용한도)에 잠시 편입한 후 대출채권을 유동화해 선순위, 중순위, 후순위 등 트렌치 상품으로 재매각·재판매하는 경우.

둘째, 자체 북에 편입하지 않았더라도 적격 전문 투자자를 모아 사모대출채권을 재판매하는 ‘리테일 셀다운’입니다.

 

코로나 이전 수년간 이어진 저금리 국면에서 대부분의 국내 금융사는 국내외 대체투자를 빠른 속도로 늘려왔습니다.

주로 초대형 IB(자기자본 4조원 이상) 를 중심으로 부동산 금융 규모가 급속도로 증가 했습니다.

 

하지만 고금리가 장기화할 가능성이 높아진 가운데 국내외 부동산 금융 부실이 속속 현실화하고 있고,코로나 사태 이후

공실률이 높아지면서 해외 부동산에서 줄줄이 손실 위기를 맞은 가운데, 상대적으로 안전하다고 여겨지던 서울 도심 사업장에서도 잠재 부실이 현실화하자 대체투자업계가 잔뜩 긴장하고 있습니다.

사정이 이렇자 금융권에서는 ‘셀다운’ 러시가 펼쳐지고 있다. 

그런데 이 셀다운 마저 미매각 분이 넘쳐 나면서 부동산 금융에 미치는 영향이 상당 할 것으로 예상 됩니다.

 

특히나 문제가 심각해 보이는 해외 부동산 셀다운 입니다.

해외 셀다운에 묶인 증권사 자금은 지난해 말 기준 6조원 정도. 금융감독원이 제출한 자료에 따르면, 지난해 말 기준 국내 증권사가 셀다운 목적으로 투자한 뒤 매각하지 못하고 보유하고 있는 미매각분 잔액은 5조9398억원으로, 전체 해외 대체투자 잔액의 약 25%로 나타났다. 절대 규모 자체는 2020년(6조7914억원), 2021년(6조4032억원)보다는 줄었다. 이는 부동산 부실을 우려한 금융권에서 보유 자산을 일정 수준 할인해서라도 셀다운 물량 털어내기에 적극 나선 결과로 보입니다.

 

셀다운의 리스크

 

첫째,셀다운 미매각분을 떠안은 증권사의 재무건전성 악화.
자체 북에 편입한 부동산 자산을 외부 투자자에게 되팔지 못하면 이는 증권사의 잠재 부실로 전락할 수 있다.

 

둘째, ‘모럴 해저드(도덕적 해이)’ 가능성이다. 고금리 충격이 가시화하는 가운데 금융사는 서둘러 셀다운 미매각 물량을 털어내야 하지만 기관 투자자 눈높이에는 맞지 않는 경우가 많다. 기관 투자자가 등을 돌린 셀다운 미매각분 일부는 강남권 광역지점 PB 등을 통해 ‘사실상 확정금리’로 포장돼 개인 투자자에게 팔리고 있다. 증권사가 짊어져야 할 리스크를
불특정 다수를 대상으로 한 리테일 시장에 전가하는 것과 다르지 않은 것이다.

 

셋째,리테일로 풀린 셀다운 자산은 리스크 전염성이 매우 높고 추적, 관리가 사실상 불가능에 가깝다는 점이다. 셀다운에 성공했더라도 리스크를 떠안는 주체가 달라졌을 뿐 부실 우려가 완화되거나 사라지는 것이 아니다. 특히, 부동산 금융 셀다운은 그 규모를 정확히 파악하는 것이 매우 힘들다. 펀드, 특정금전신탁, 파생결합증권(DLS) 등 고도의 유동화, 구조화 과정을 거쳐 공모가 아닌 사모 형태로 우리 금융 시스템 곳곳에 퍼지기 때문이다.

 

이렇게 셀다운 미매각 물건들을 기관은 리스크가 있는 상품으로 생각하고 발을 고 있는 상황이다 보니 강남권 광역지점 PB 등을 통해 '사실상 확정금리'로 포장돼 개인 투자자에게 팔리고 있다.

 

부동산 자산 등 대체투자를 통한 유동성 공급을 '그림자 금융' 이라고도 부릅니다.

이 '그림자'는 감독당국에 의해 추적,관리가 힘들다 보니 이 그림자 금융의 핵심적인 문제점의 위기가 현실화 되었을때

공적자금으로부터 보호를 받지 못한다.

 

개인에게 피해가 확대 되지 않도록 금융감독원이 셀다운 리스크를 적극 모니터링해야 할 것으로 보입니다.