셀다운 된 부동산의 부실 여파 어디까지?

안녕학세요.단단상회 단단 입니다.

 

이전 포스팅 한 셀다운된 부동산의 여파가 국내에 어떠한 상황인지 알아 보겠습니다.

 

저금리의 막바지였던 2017~2019년 사이 여러 투자자에게 셀다운됐던 부동산 자산은 투자 만기가 속속 돌아오면서 줄줄이 손실 위기를 맞고 있습니다.

2019년 미래에셋증권이 주도했던 홍콩 랜드마크 오피스 빌딩 투자 실패 사례가 입방아에 오르면서 미래에셋 계열사

멀티에셋자산운용은 최근 해당 펀드를 90% 상각 처리하기로 했습니다.

미래에셋의 이 투자는 연기금 등 기관 투자와 개인 큰손도 펀드에 가입을 했습니다.연 5%의 수익을 보고 투자했던 기관과

개인 큰손 투자자는 90% 정도의 손실을 볼 처지 입니다.

 

2018년 출시 당시 기대배당수익률이 연 6~7%로 화제를 모았던 이지스자산운용의 독일 프랑크푸르트 은행가의 트리아논빌딩에 투자한 펀드는 주요 임차인이던 은행 ‘데카뱅크’가 임대차 계약을 연장하지 않으면서 수익성에 경고등이 켜졌습니다.'데카뱅크'는 전체 임대면적의 60%를 차지하고 있으며 계약만료는 24년6월 입니다.

펀드의 규모는 약 3700억원 입니다.

 

위의 두 사례 외 국내 금융사가 셀다운 목적으로 투자한 해외 부동산이 홍콩, 미국, 영국, 벨기에 등 세계 전역에서 손실 위기를 맞고 있다는 점으로 블룸버그에 따르면 한국 투자사들이 매입한 유럽 부동산은 90여개에 달한다고 합니다.

 

최근 금융당국이 부동산 금융 부실 가능성에 대한 경고의 목소리를 잇달아 내면서 대체투자업계에서는 ‘셀다운 물량 관리’에 비상이 걸렸습니다.

 

이러한 우려속에 현실화한 사례가 최근 불거졌다.총 규모 512억원의 서울 용산구 이태원동에서 업무·상업시설 건축 사업을 위해 키움증권을 금융주관사로 끼고 개발 PM을 맡은 스타로드자산운용 등이 참여한 브리지론이 디폴트 처리됐다.

브리지론
브리지론은 시행 사업자가 아파트 등의 건설 사업 인허가를 받기 전에 사업 부지(토지)를 확보하기 위해 빌린 자금이다. 지방자치단체 등 정부로부터 사업을 승인받아 사업 추진이 확실시되면 본 PF와 분양 등 본격적인 사업을 진행한다. 사업의 다리를 놓아주는 대출이어서 브리지론이라고 한다.

이번 디폴트 사례를 두고 일각에서는 셀다운을 서두르는 과정에서 금융사 모럴 해저드의 단면이 드러난 것이라는 지적이 나온다.

모럴해저드
흔히 ‘도덕적 해이’로 번역해 쓰는데, 엄밀히 말하자면 모럴 해저드는 시장 또는 기업, 공공기관 등 조직에서 계약의 한쪽 당사자가 정보나 자기만 가진 유리한 조건을 이용해 다른 사람들을 희생시켜 이득을 취하는 걸 뜻한다.

올 하반기 전국 부동산 PF 사업장에서 브리지론 만기가 줄줄이 돌아오는 상황에 잠재적 부실 터질거라는 우려가 많습니다.땅만 매입한 상황에서 브리지론 디폴트가 나면 여기에 참여한 투자자는 막대한 손실이 불가피하고, 프리미엄을 주고 산 땅을 개발을 위한 삽도 못 뜬 채 매각하는 과정에서 큰 손실을 볼 수밖에 없습니다.

 

IB업계에서는 시간이 갈수록 부동산 대출채권을 셀다운한 금융사와 투자자 간 분쟁이 늘어날 수 있다고 보며 메자닌(중순의) 투자자들의 손실이 불가피해 투자자간 분쟁이 늘어날 것으로 보고 있습니다.

 

각 운용사 손실을 막으려고 기관보다 정보에 취약한 개인에게 싸게 판다고 영업 멘트 치는 꼴이네요.