고금리 시대, 부동산 투자 전략을 다시 생각해보자

 

고금리 시대에 부동산 투자의 어려움

고금리 시대에는 부동산 투자에 많은 어려움이 따르게 됩니다. 특히 대출 이자 부담의 증가와 바닥론 대출의 증가 등이 대표적인 어려움으로 꼽히곤 합니다.

고금리 시대에는 당연히 대출 이자 부담이 늘어나게 됩니다. 이는 투자자들에게 큰 부담으로 다가오며, 이로 인해 투자에 대한 우려가 커질 수 밖에 없습니다. 특히 부동산 투자의 경우, 대출을 통한 투자가 일반적이기 때문에 이러한 이자 부담은 더욱 큰 문제로 다가옵니다.

또한, 서울과 수도권 인기 지역의 매매가 상승에 따라 바닥론 대출이 증가하고 있습니다. 바닥론 대출이란, 부동산 가격이 하락할 경우 대출원금을 회수할 수 없는 상황을 말합니다. 이는 부동산 투자에 큰 위험 요소로 작용하며, 투자자들에게 큰 부담으로 다가옵니다.

 

KB국민은행은 10월 11일부로 혼합 (고정) 및 변동금리 모기지 대출의 금리를 0.10.2 퍼센트포인트 인상했습니다. 혼합 모기지 대출의 경우, 가입 후 5년 동안 고정금리를 적용한 후 6개월마다 변동금리가 적용됩니다. 이 금리는 연 4.24%에서 5.64%에서 연 4.34%에서 5.74%로 0.1 퍼센트포인트 인상되었습니다. 가입 후 6개월마다 변동되는 변동금리 모기지 대출의 금리도 연 4.24%에서 5.64%에서 연 4.44%에서 5.84%로 0.2 퍼센트포인트 인상되었습니다. 우리은행도 혼합 (고정) 및 변동금리 대출의 금리를 0.10.2 퍼센트포인트 인상하기로 결정했습니다.

대출금리 상승으로 인해 실질 소비자의 이자 부담이 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 재정 당국의 대출 제한에도 불구하고 가계 대출 규모는 계속 증가하고 있습니다. 9월 말 현재, 5대 은행의 가계 대출 잔액은 68조 3290억원으로 8월보다 1조 5174억원 증가했습니다.

올해 들어 가계 대출 잔액은 하락하던 추세에서 5월 이후 가파른 상승 곡선을 그리고 있으며, 특히 주택 모기지 대출이 크게 증가하고 있습니다. 5대 은행의 모기지 대출 증가액은 매월 급증하여 7월에는 1조 4860억원, 8월에는 2조 1220억원, 9월에는 2조 8591억원에 이르렀습니다.

높은 금리로 인해 가계 대출 부담이 늘어나면 실제 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미칩니다. 대출 이자를 상회하는 임대 수익으로 인해 사무실 건물과 쇼핑 센터와 같은 수익형 부동산은 먼저 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

부동산 거래 가격 공개 시스템의 데이터를 분석한 부동산 R114에 따르면 올해 1월부터 8월까지 전국의 사무실 건물 거래 건수는 2021년 4만 3124건에서 3만 3939건으로 급감했습니다. 특히 사무실 건물이 집중된 수도권에서는 지난해 2만 5247건에서 올해 1만 1772건으로 53% 이상 감소하면서 사무실 건물 거래가 축소되고 있습니다.

수익형 부동산의 주력인 상업 부동산 시장에도 어려움이 더해지고 있습니다. 대한 부동산 연구원에 따르면 서울 소규모 쇼핑 센터의 투자 수익률은 올해 2분기에 0.57%로 하락했습니다. 이는 지난해 같은 기간의 1.61%에 비해 3분의 1 이상 낮은 수치입니다. 소규모 쇼핑 센터는 총 평방 미터 330제곱미터 이하의 시설을 말하며, 주로 일반적인 쇼핑 센터를 포함합니다. 서울의 인기 쇼핑 지구인 명동에서의 투자 수익률은 2분기에 0.27%로 매우 낮았습니다.

메트로 컨설팅의 윤재호 대표는 "높은 금리로 인해 사무실 건물과 쇼핑 센터와 같은 수익형 부동산의 거래가 급락하고 있다"며 "앞으로 금리가 상승할 가능성이 높으므로 수익형 부동산 거래의 회복이 어렵다"고 말했습니다.

 

 

부동산 투자 전략 개요

고금리 시대에 부동산 투자는 어떤 선택이 가장 현명한지 고민하고 계실 것입니다. 대출 이자율이 계속 상승할 가능성이 높은 상황에서 전문가들은 대출 부담을 최소화하고 고정금리 모기지 대출 상품을 고려할 것을 추천합니다. 한국은행에 따르면 8월에 은행에서 처리한 새로운 모기지 대출 중 고정금리의 비율은 76.5%로, 6월 (73.1%)과 7월 (73.7%) 이후 매달 증가하고 있습니다.

대출 부담을 줄이는 한 가지 방법은 신규 가입 시장을 주시하는 것입니다. 이것은 판매 가격의 1020%의 계약금만 필요하며, 계약금과 잔액을 23년 동안 지불할 수 있습니다.

무엇보다 중도상환 대출의 한계가 높지 않다는 점이 매력적입니다. 서울 강남 (강남, 서초, 송파구) 및 용산구의 가입 단지에서는 주택 소유자가 아닌 경우 판매 가격의 최대 50%까지의 선납금 대출을 받을 수 있습니다. 다른 지역에서도 판매 가격의 최대 70%까지 중도 대출을 받을 수 있습니다. 대출 이자율은 상업 모기지 대출보다 낮은 경우가 많습니다. 서울 서초구 반포동에 위치한 래미안 원 베일리 주민을 위한 '5년 고정 금리 대출 3.98%'을 포함한 그룹 대출 상품도 출시되었습니다.

특히, 원자재 가격이 계속 상승하면 판매 가격도 계속 상승하며, 판매량은 감소하면서 희소 가치가 높아지고 있습니다. 부동산 R114에 따르면 올해 9월 현재 전국에서 판매 중인 아파트의 총 수는 12만 6,345세대입니다. 연말까지의 공급을 포함하더라도 최대 30만 5,000세대로 예상되며, 2018년 (29만 9,390세대) 이후 5년 동안 최저 수준입니다.

복권 시스템의 부활로, 보너스 포인트가 낮아도 가입에 성공할 수 있는 가능성이 있는 것도 주목할 만합니다.

과거에는 서울 강남구 3구와 용산구와 같은 과열된 투기 지역에서는 85㎡ 미만의 독점 사용 면적을 신청하는 경우 추가 포인트 제도를 기반으로 선정되었으며, 85㎡를 초과하는 면적의 경우 추가 포인트 제도 50%와 복권 제도 50%가 적용되었습니다. 그러나 올해 4월부터는 과열된 투기 지역에서 60㎡ 미만의 독점 사용 면적에 60% 복권 제도가 도입되고, 6085㎡의 독점 사용 면적에는 30% 복권 제도가 도입되었습니다. 이는 보너스 포인트가 낮아 구독에 대한 낮은 성공 확률을 가진 최종 사용자도 구독을 시도할 수 있다는 의미입니다. 일등 자격 요건도 완화되었습니다. 규제 지역에서는 지역 거주를 12년 동안 유지해야 했지만 비규제 지역에서는 모집 공고 시점에 거주 중인 경우에도 일등 자격을 얻을 수 있습니다.

한국 부동산 일본가의 장경철 이사는 "가계 대출이 급증하면서 정부는 점차 주택 모기지 대출에 대한 규제를 강화하고 있지만 중도상환 대출을 포함한 그룹 대출은 이러한 부담에서 벗어날 수 있는 점이 매력적"이라며 "공급이 성공적인 가입을 촉진하기 위해 중도 상환 무이자 대출을 통해 부담을 완화하는 경우가 많기 때문에 신규 가입 단지에 주목할 가치가 있다"고 말했습니다.

그러나 구독 경쟁률이 치열하기 때문에 충분한 자금이 있는 경우 시장 가격보다 최소 20% 저렴한 신축 아파트를 구매하는 옵션도 고려할 가치가 있습니다. 또한 대출 이자율이 상승할 경우 부유한 고객들 사이에서 높은 수요가 있는 서울 강남구와 달리 가격이 중하급인 강북 지역의 중저가 아파트가 피해를 입을 가능성이 높다는 점도 염두에 두어야 합니다. DS 투자증권의 김일수 상무는 "주택 가격이 최소 50%를 확보하면서 대출을 최소화할 수 있다면 역사적인 기회로 신축 아파트를 구매할 가치가 있다"고 말했습니다.

대출 금액이 많은 다주택 소유자인 경우 이 시점에서 프라임이 아닌 주택을 처분하고 '스마트 주택'만 남기는 것도 좋은 아이디어입니다. 이자율이 급등하는 상황에서 주택 소유의 전체 수익이 이자 부담을 상쇄하기에 충분하지 않을 수 있기 때문입니다. 주택 가격이 저점을 찍고 있다는 이론이 퍼지면서 젊은이들의 '젊은 근육' 투자가 늘어나고 있지만 높은 이자율이 계속되면 상승 추세가 둔화될 것을 우려하는 의견도 있습니다. 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 7월까지의 주택 매매 거래량은 지난해 동기 대비 7.7% 감소한 32만 2,778세대였습니다. 기대감으로 빠른 판매가 소진되었지만 고금리의 여파로 인해 매매 흐름이 둔화되고 다시 '주시' 모드에 들어간 것으로 분석됩니다.

한국자산관리연구원의 고종완 원장은 "서울의 강남 지역과 같은 고급 지역에서 투자 수요가 주택 가격이 저점을 찍는 이론에 뒷받침되지만 대마크로 경제적 불확실성이 큰 변수"라며 "여러 채의 주택을 소유하는 대신 인기 있는 지역의 주택만 보유하고 인기 없는 지역의 부동산 제품을 대규모로 처분하는 것과 같은 장단점을 구분하는 것이 필요하다"고 말했습니다.

 

높은 이자율 환경에서 부동산 투자 결정은 신중하게 고려해야 할 문제입니다. 여러 옵션과 전략을 고려하여 자신의 금융 상황과 목표에 맞는 투자를 선택하는 것이 중요합니다. 부동산 시장은 항상 변화하므로 전문가의 조언을 듣고 투자를 검토하는 것이 좋습니다.

고금리 시대에는 부동산 투자에 많은 어려움이 따르지만, 그럼에도 불구하고 적절한 전략을 세우면 투자의 성공 가능성을 높일 수 있습니다. 위에서 언급한 전략들을 참고하여, 자신의 상황에 맞는 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.